发布于2003-11-21 11:01:51
一、住宅房价通常有两种指标可供买房者参考与市场评估。
1）房价收入比。目前，许多国家普遍认为，房价收入比在3至6之间比较适当。
背景参考，二十世纪九十年代初世界银行专家黑马（AndrewHamer）来华进行房改研究时，提出的一个世界银行认为“比较理想”的房价收入比。黑马指出，房价收入比高于6倍，就难以形成买方市场。要使人们买得起房，房价收入比要在5（最好是4）以下。
可以这样理解，以不同阶层的家庭平均年收入*房价收入比，得到其适宜居住档次的房价。
房价收入比在3—6倍之间，越靠近3，房价越实惠，买房家庭承受能力越强。如果房价收入比超过6倍，对于买房者来说，房价就属于过高。
2）房价租金比。按照国际惯例，房价一般是月租金的100—200倍，一旦超出这个标准，两者会相应做出调整。
可以这样理解，按照房价租金比，靠近100的房价才是理想的价格，低于100属于超值，才称得上增值潜力巨大；折算为年投资回报率达到12％才是合理范围，而不是一般发展商与地产代理所说的5—10％。
房价租金比趋向200的房价已不适合投资，如果超过200，房价属于过高，已失去了投资价值。
二、套用一些公开的数据，探讨一下深圳普通消费者买房时，如何判定其房价是否在合理区间，可否保值，有无增值潜力，是否有较高的投资回报率。
1、应用房价收入比方式
a）先确认购房面积：按照《深圳市近期建设规划（2003－2005）》，到2005年，人均居住面积25平方米；目前国际通用计算标准一般为每套房屋按100平方米计算，每户按3.4人计算。综合起来深圳一个普通3口之家，买房的适宜面积为（2房）75平方米—（3房）100平方米。
b）再确认年家庭平均年收入水平：据统计部门统计，目前深圳目前居民家庭平均年收入为5.7万元；深圳市住宅局的住房保障政策规定，家庭年收入低于7万元可列入政府住房保障范围；对中高收入家庭数据较杂，这里假定以我国城镇高收入家庭的10万元年收入作为深圳中
高收入家庭的年收入起点，约占深圳家庭总数的30%。
c）再看看深圳国土局公布的2003年9月住宅均价与平均面积，罗湖—7742—71.2；福田—8267—96.6；南山—6371—100.4；盐田—6485—79.7；宝安—3695—93.0；龙岗—3259—92.3。
d）深圳一个普通3口之家买房情况分析如下：
平均年收入，房价收入比，适宜房价，适宜购房面积，折算单价， 可购房区域
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5.7万元 3至6计 17.1—34.2万 2房-75平方 2280-4560 宝安/龙岗
3房-100平方 1710-3420 龙岗
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7万元 3至6计 21.0—42.0万 2房-75平方 2800-5600 宝安/龙岗
3房-100平方 2100-4200 宝安/龙岗
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10万元 3至6计 30.0—60.0万 2房-75平方 4000-8000 宝安/龙岗/南山/盐田/罗湖
3房-100平方 3000-6000 宝安/龙岗
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e）简单评论，深圳处于平均年收入的家庭，只能购买宝安/龙岗的新建2房，3房很困难，根本买不起市区的房屋；即使处于政府住房保障年收入的家庭，也买不起南山区的平均价格的2房；处于中等年收入以上的家庭，买得起市区的2房，要买3房也只能到关外。
小结，按照房价收入比，目前深圳房价相对深圳普通家庭偏高，只适合于双高级白领家庭以及港人的收入水平。
2、应用房价租金比方式
a）确认购房面积同上，对分析影响不大；
b）因2003年的数据网上查找不到，暂参考《深圳市2002年房屋租赁指导租金》，深圳各区的高层住宅租赁指导租金以及片区最高租金（单位：元/月·平方米）：罗湖￥25—55,地王大厦￥120；福田￥20—35,华强北等￥35；南山￥15—30，蛇口明华路￥30；盐田多层（仅有梅沙高层￥15，其他均为多层等）￥10—40，沙头角镇内￥40；宝安（新安街道办高层）￥20—40，新安1区-4区￥40；龙岗（布吉高层）￥12—13，布吉圩镇等￥13；
c）参考深圳国土局公布的2003年9月住宅均价与平均面积同上；
d）深圳各区的销售住宅情况分析如下
购房区域， 平均单价， 房屋租赁指导租金， 房价租金比， 评价
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罗湖 7742 25—55 310—141 相对投资价值尚可
地王大厦 11000起 120 92 此价购房，超值
福田 8267 20—35 413—236 房价过高,失去投资价
南山 6371 15—30 425—212 房价过高,失去投资价值
盐田 6485 10—40 649—162 部分具有一定投资价值
宝安 3695 20—40 148—92 数据可能失真
龙岗 3259 12—13 272—251 房价过高,失去投资价值
e）简单分析，按照深圳市房屋租赁指导租金，福田、南山、龙岗的房价均属过高，失去投资价值；以最高房屋租赁指导租金计算，罗湖、盐田具有一定投资价值，但投资回报率仍偏低；宝安的租金数据仅限新安1区-4区，但此片区售价畸高，故此数据失真，但租客群体相
对较少；罗湖的地王大厦如能拿到现在的销售低价，则称得上超值
小结，按照房价租金比，目前深圳房价相对深圳房屋租赁市场租金水平偏高，多数失去投资价值；考虑部分成熟片区的实际租金较高，但对应的销售单价也会超过均价，投资回报率仍属于偏低。
三、粗浅分析，得出两条结论：
1）按照房价收入比，深圳目前的房价偏高，适合港人的收入水平，不适合深圳普通家庭。
2）按照房价租金比，目前深圳房价相对房屋租赁市场租金水平偏高，多数失去投资价值
通过本文，对前段时间朱总理卸任前在香港，以深圳为例，讲目前房地产市场过热，有了进一步的认识。以上分析可能会触及深圳部分的房地产发展商与地产代理的实际利益，但戳穿一些人的谎言，相信会对深圳普通消费者辩识目前的深圳房地产市场有点帮助。
转自：深圳房地产信息网