人口红利和中国楼市拐点
万科集团战略与投资管理部
中国人口红利的现状
根据国际研究成果，当劳动力抚养比低于55-60%区间时，存在人口红利（也称“人口机会窗口”开启）；反之，人口机会窗口关闭。当抚养比低于45%时，人口红利进入“黄金期”。
当总人口中劳动年龄人口比重上升，抚养比下降，会形成一个劳动力资源相对比较丰富，对经济发展十分有利的黄金时期。这时，消费率降低，储蓄率增高，投资高速增长，进而推动经济迅猛发展。
中国人口扶养比由60年代的80%左右，下降到目前的40.1%。也就是说，从全社会范围看，每100个中国劳动力所抚养的人数仅为40.1人。
老年人口占总人口比例也在持续增长，到05年，占总人口比例已达到9.07%。按照联合国标准（7%），中国已经进入老龄社会。
但是，由于计划生育政策的影响，70年代后，中国的出生率持续下降，导致目前0-14岁人口比例快速下降。05年，少年儿童占总人口比例为19.55%。
总抚养比＝全部非劳动年龄人口/15-64岁劳动年龄人口
少儿抚养比＝0-14岁人口/15-64岁劳动年龄人口
老人抚养比＝65岁及以上人口/15-64岁劳动年龄人口
中外人口红利对比
德国：20世纪90年代初走出人口红利黄金期，人口机会窗口有完全关闭趋势；
日本：20世纪90年代末走出人口红利黄金期，人口机会窗口接近完全关闭；
新加坡：20世纪80年代人口红利带来爆发式增长以来，人口红利长期处于黄金期，对经济发展持续保持强劲刺激；
美国：仍有人口红利，宽松的移民政策抵消了“婴儿潮”人口老龄化的消极影响。
印度：人口机会窗口尚未开启，10-15年后才进入人口红利黄金期；
俄罗斯： 在2000年左右，人口红利已经进入黄金期；
巴西：5-10年后进入人口红利黄金期；
中国：80年代中期进入人口红利期，2000-02年之间，进入人口红利黄金期。
人口红利和投资率
人口红利使得全社会抚养压力下降，这会给国民经济带来一系列影响。
首先，居民个人消费占总收入比例减少；其次，由于社会负担较轻，社会保障压力小，导致政府消费减少；第三，人口红利带来劳动力成本降低的效果，导致企业消费也会下降。三者合一，即国民经济中消费部分所占比重下降。
按照支出法计算，GDP由消费和储蓄两部分组成。中国居民在传统上具有较高的储蓄倾向。这个倾向同样表现在政府储蓄、企业储蓄上。三者合一即为（国民）储 蓄率。人口红利在很大程度上强化了这个倾向。储蓄率提高通常都带来投资率提高。目前中国的储蓄率和投资率水平已经超过“大跃进”时代。
中国：人口红利的拐点和趋势
在2015年以前，劳动力供给的绝对量将持续增长并超过10亿。但由于受到老龄人口比例迅速增高的影响，总的抚养比将在2013年达到最低点。也就是说， 人口红利将在2013年达到巅峰。2013年以后，抚养比将会快速上升。2025年，人口红利黄金期结束。到2035年左右，抚养比将增加到55%以上， 人口机会窗口完全关闭。
人口红利拐点和储蓄率、投资率的关系
在人口红利变化周期上研究日本的经济周期，我们可以发现，储蓄率、投资率最高点一般出现在抚养比阶段性最低（即人口红利的最大点）年份前后一至两年时间。 法国也是一个曾经出现过人口红利的发达国家。在人口红利周期上研究法国的经济周期可以发现，储蓄率、投资率的阶段最高点比抚养比最低点晚两年时间。这和日 本的规律相同。美国在1984年曾经出现过抚养比阶段性低点。但其储蓄率和投资率高点没有出现在同一年。储蓄率阶段高点出现在1981年，而投资率阶段高 点出现在1984年。其周期特征和日本法国基本一致。
拐点在何时？
日本在投资率达到最高的当年，即1990年，建筑投资和住宅投资出现第一个拐点。
房地产市场同样具有发展惯性。在人口红利拐点出现的4年后，房地产市场最后一个拐点到来。
在1990年，即投资率达到顶峰的前2年，土地价格增幅已经开始出现下降。
1992年人口红利出现拐点。当年，土地价格的绝对值即开始下降。
往回看，1990年泡沫经济崩溃以来，为了刺激经济增长，日本政府实施了强有力的财政扩张政策。另外，重新实行了扩张的金融政策，大幅度降低了中央银行贴现率。
但是，在衰退最惨重的1997年之前，住宅新开工面积仍然出现了为期5、6年的阶段性反弹。这和97年之前日本政府的刺激投资政策显然有关。
相比较而言，住宅投资者的行为则显得有些彷徨不定。1988年，在人口红利拐点出现前4年，住宅新开工面积已经节节下滑。
而在美国，2001年以来，由于总抚养比再次下降，全社会固定资产投资和居住性固定资产投资均重新出现加速上升势头。
1984年，美国总抚养比出现阶段性最低点。受人口红利影响，全社会居住性固定资产投资增长率在1983年达到创纪录的41.7%；全社会固定资产增长率在1984年当年达到最高点（16.39%）。此后，随抚养比逐步上升，增速下降。
根据其他国家经验推测中国房地产走势，有这么几个特点：
1、持续的加速增长尚可持续到2010年。
借助人口红利黄金期的优势，2007-2009年，房地产投资将继续保持高速增长，土地及住宅价格整体仍将大幅度上升。
2010年左右，由于人口红利拐点即将在2013年出现，且由于房地产市场已经连续十几年高速增长，风险已经非常高，部分投资者（特别是境外投资者）可能采取观望或提早退出的投资策略，因此，中国房地产市场发展速度将会逐渐减缓。
2、2010-2018年之间，房地产市场存在较大波动。
2013年左右，由于人口红利优势迅速减弱，储蓄率和投资率可能会受到很大影响，土地及住宅价格可能下跌（如政府反周期政策实施不当，07-09年土地价格上扬过快，那么到2010年，市场价格可能提前下跌）。
通常，在投资萎缩的情况下，中央政府会出台刺激投资等反周期政策；考虑这个因素，在2013到2018年之间，房地产市场可能会有小幅反弹。
人口红利是人口发展史上难得的机遇；人口红利带来的高储蓄率、高投资率以及其他好处有力地推进了宏观经济和房地产行业的高增长。万科应抓住这个历史机遇， 在今后的3年内加速发展，尽可能多地跑赢大市。2010年左右，应提前做好抵御风险的准备，例如强化企业现金流管理，降低企业负债率等。2010年以前， 公司应当完成战略变革，提高在不稳定的市场环境下持续成长的能力。
人口红利的城乡差别
城市的抚养比总是大大低于乡村的抚养比。这一方面说明城市的出生率较低，在一定阶段会增强城市人口红利；另一方面也说明，正是通过吸引农村劳动人口到城市创造价值，使城市人口红利优势更加明显，从而使城市获得了更快的经济发展。
总体来看，1997年以来，除广东省外，其他省、直辖市的城镇人口抚养比均明显呈下降趋势（人口红利上升）；其中，北京的城镇人口抚养比在全国始终保持非常低的水平。城镇人口抚养比低于30%的有：北京、天津、浙江和辽宁。